Скидка на торг для земельных участков в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области
Рынок земельных участков находится в стадии становления, в общей массе наблюдаются единичные сделки. Корректировка на торг определялась с помощью экспертного опроса ведущих оценщиков и риэлторов г. Санкт-Петербург и Ленинградской области. Скидка на торг для земельных участков принимается в размере 11%, доверительный интервал (10–12)%.
Корректировки для земельных участков
Таблица 1
| № | Показатели | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Расположение объекта относительно красной линии (первая линия / внутриквартальное) | 1,28–1,42 | 1,30–1,41 | 1,32–1,40 | 1,31–1,41 | 1,30–1,40 | 1,31–1,38 | 1,32–1,4 | 1,32–1,4 | 1,32–1,4 | 1,30–1,40 | 1,32–1,4 | 1,32–1,4 | 1,32–1,4 | 1,30–1,40 |
| 2 | Корректировка на передаваемое право (аренда / собственность) | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 | 0,9–0,94 |
| 3 | Наличие инженерных сетей | ||||||||||||||
| Электроснабжение (стоимость с / без) | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | 1,15–1,19 | |
| Теплоснабжение и газоснабжение (стоимость с / без) | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | 1,15–1,17 | |
| Водоснабжение и водоотведение (стоимость с / без) | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 | 1,14–1,16 |
При прочих равных условиях, большие по площади земельные участки могут продаваться по более низкой в пересчёте на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции.
Зависимость удельной цены земельных участков для индустриальной застройки от общей площади
Степенная функция медианы наиболее приближенно описывает зависимость удельной цены участка от общей площади при прочих равных условиях.
Полученное уравнение:
где Y – коэффициент корректировки (доли ед.), X – площадь (м²).
Зависимость удельной цены земельных участков для многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки от общей площади
Полученное уравнение:
Зависимость удельной цены земельных участков для индивидуальной жилой застройки (личного подсобного хозяйства) от общей площади
Полученное уравнение:
Зависимость удельной цены земельных участков для коммерческой застройки от общей площади
Полученное уравнение:
Корректировка на функциональное назначение для объектов недвижимости
Корректировка на функциональное назначение проведена на основании объявлений, опубликованных в средствах массовой информации и интернет-ресурсах. Для определения корректировки использовались среднерыночные удельные цены (арендные ставки) по каждому сегменту рынка. Устойчивость соотношения цен за последние годы подтверждается мнением экспертов в сфере оценки и реализации недвижимости. Корректировка применима к любым объектам недвижимости в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области.
Продажа (аренда) земельных участков
Таблица 2 – Коэффициенты функционального назначения (строка – назначение оцениваемого объекта, столбец – назначение объекта-аналога):
| Назначение объекта-аналога | Коммерческая застройка | Жилищное строительство | Индустриальная застройка |
|---|---|---|---|
| Коммерческая застройка | 1 | 1,25 | 1,43 |
| Жилищное строительство | 0,8 | 1 | 2 |
| Индустриальная застройка | 0,7 | 0,5 | 1 |
Основные ценообразующие факторы рынка земельных участков:
- Скидка на торг
- Передаваемое право
- Местоположение
- Общая площадь участка
- Наличие инженерных сетей
- Квартальное расположение (красная линия)
- Функциональное назначение
